In questa pagina è disponibile un modello diffida per occupazione spazi condominiali da scaricare e da compilare in base alle esigenze.
Indice
Riferimenti normativi
La diffida per occupazione di spazi condominiali è la lettera con cui si intima a chi sta usando in via esclusiva o impedendo l’uso comune di una parte dell’edificio di cessare la condotta, liberare l’area e ripristinare lo stato dei luoghi entro un termine preciso. Non è un semplice richiamo: se redatta bene, costituisce messa in mora ai sensi dell’articolo 1219 del Codice civile e, in quanto dichiarazione unilaterale recettizia, produce effetti quando giunge all’indirizzo del destinatario secondo gli articoli 1334 e 1335. Per questo è fondamentale l’invio con PEC o raccomandata con avviso di ricevimento e la cura della prova documentale che accompagna i fatti contestati.
Il fondamento sostanziale della pretesa è nell’articolo 1102 del Codice civile: ciascun condomino può servirsi della cosa comune, ma senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne paritario uso. La trasformazione dell’androne in deposito, del cortile in parcheggio privato fisso, del pianerottolo in pertinenza esclusiva recintata, del lastrico in terrazza privata sottratta agli altri, sono esempi tipici di uso eccedente che sottrae stabilmente il bene alla collettività. La tolleranza episodica non legittima l’appropriazione; la pretesa di un “diritto” per decorso del tempo richiede il possesso esclusivo, manifesto e incompatibile con la compossessione per il tempo dell’usucapione, ipotesi rigorosa che si contrasta anche con una tempestiva diffida seguita, se necessario, dall’azione giudiziale idonea a interrompere il decorso.
Prima di scrivere occorre chiarire la legittimazione. L’amministratore, investito dall’articolo 1130 della cura e vigilanza delle parti comuni e assistito dalla rappresentanza processuale di cui all’articolo 1131, deve intervenire a tutela del condominio, anche con una diffida formale e con la successiva convocazione assembleare per le scelte che eccedono l’ordinaria amministrazione. Il singolo condomino direttamente pregiudicato può agire a tutela del proprio diritto al pari uso, coordinandosi con l’amministratore per evitare iniziative sovrapposte e per conservare unità d’azione. Quando l’autore dell’occupazione è un conduttore o un comodatario, è opportuno indirizzare la diffida anche al proprietario dell’unità, perché è lui il referente verso il condominio ed è in grado di far cessare la condotta del proprio avente causa.
Il testo della diffida deve fotografare lo stato dei luoghi e raccordarlo alle regole. È utile indicare con precisione quale porzione comune risulti occupata, in cosa consista l’ingombro o l’uso esclusivo e da quando la situazione perdura, allegando fotografie datate, verbali dell’amministratore o del portiere, segnalazioni pregresse e, se esistono, le clausole del regolamento condominiale che vietano espressamente quell’uso. Il richiamo all’articolo 1102 serve a chiarire che non è in discussione un uso conforme alla destinazione, ma la trasformazione del bene comune in pertinenza individuale che impedisce il pari uso altrui. Se l’occupazione incide su profili di sicurezza – vie di fuga, spazi di manovra, accessi antincendio, vani tecnici, contatori – la diffida lo evidenzia, ricordando che il condominio, in qualità di custode delle cose comuni, risponde dei danni ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile salvo caso fortuito, con il corollario che l’inerzia può esporre tutti a responsabilità.
La lettera fissa un termine ragionevole per liberare l’area e ripristinare lo stato dei luoghi, propone un sopralluogo congiunto per verificare l’adempimento e avverte che, decorso inutilmente il termine, saranno attivati i rimedi di legge. Il tono resta fermo ma misurato; non servono minacce, bastano riferimenti corretti e un orizzonte temporale adeguato alla natura dell’intervento richiesto. Accanto alla diffida possono operare le sanzioni interne: l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente, previa deliberazione dell’assemblea, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento fino a duecento euro, elevabili a ottocento in caso di recidiva. È bene esplicitarlo nella lettera con due caveat: la sanzione richiede sempre una delibera assembleare e non sostituisce l’obbligo di ripristino, che resta esigibile e azionabile anche in giudizio.
Se l’occupazione persiste, i rimedi sono concreti e rapidi. Il condominio, rappresentato dall’amministratore previa autorizzazione assembleare quando necessaria, o il singolo condomino leso, può chiedere al giudice un provvedimento inibitorio che ordini la cessazione dell’abuso e il ripristino; quando il pregiudizio è imminente o non altrimenti riparabile, è praticabile il ricorso d’urgenza ex articolo 700 del Codice di procedura civile, che può essere assistito dalla misura di coercizione indiretta di cui all’articolo 614-bis, una somma dovuta per ogni violazione o ritardo nell’esecuzione dell’ordine, con funzione deterrente. In molte liti in materia di condominio la mediazione civile è condizione di procedibilità ai sensi dell’articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010: questo significa che, prima della causa, va attivato l’organismo di mediazione, la condizione si considera avverata con lo svolgimento del primo incontro e l’eccezione di improcedibilità deve essere sollevata o rilevata non oltre la prima udienza. La diffida, corredata di fotografie, verbali e riferimenti regolamentari, è la base documentale con cui presentarsi al tavolo del mediatore e, in caso d’insuccesso, al giudice.
Un ultimo profilo riguarda il rapporto tra tolleranze e pretese di usucapione su porzioni comuni. L’uso esclusivo protratto, chiuso da opere stabili e incompatibile con la compossessione, può, in astratto, alimentare rivendicazioni di diritti reali; ma la soglia probatoria è alta e l’inerzia dell’ente condominiale gioca a sfavore. Reagire per tempo con una diffida e con le iniziative che ne seguono impedisce che l’uso di fatto si cristallizzi in un possesso qualificato e prepara, se del caso, la domanda giudiziale idonea a interrompere il decorso e a ristabilire la legalità.
Esempio diffida per occupazione spazi condominiali
Modello 1 — GENERICO (tra condomini)
Oggetto: Diffida per occupazione di parte comune – art. 1102 c.c. – [androne/cortile/pianerottolo/lastrico]
Io sottoscritto/a [Nome], comproprietario dell’edificio in epigrafe, Le contesto l’occupazione della porzione comune [descrizione precisa e localizzazione] mediante [ingombri/recinzione/deposito/parcheggio esclusivo], presente dal [data] e documentata da [foto/verbali]. Tale condotta altera la destinazione della cosa comune e impedisce il pari uso agli altri condomini in violazione dell’art. 1102 c.c.
Con la presente La diffido a liberare l’area e ripristinare lo stato dei luoghi entro e non oltre [x] giorni dal ricevimento, concordando sopralluogo di verifica in data [opzione 1] o [opzione 2]. La presente vale quale messa in mora ex art. 1219 c.c.; decorso il termine mi riservo di attivare i rimedi giudiziari, anche d’urgenza ex art. 700 c.p.c., con misura di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c. e richiesta danni.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: rilievi fotografici; eventuali segnalazioni pregresse.
Modello 2 — Amministratore – Condomino occupante (con sanzioni regolamentari)
Oggetto: Diffida per occupazione di parti comuni – ripristino e avviso sanzioni art. 70 disp. att. c.c.
In qualità di Amministratore ex art. 1130 c.c., Le contesto l’uso esclusivo di [androne/cortile/pianerottolo/vano tecnico], realizzato mediante [descrizione], in violazione dell’art. 1102 c.c. e del Regolamento condominiale [art./comma]. L’occupazione crea [intralcio al transito/vie di fuga, impedimento accesso impianti, pregiudizi igienico-sanitari/sicurezza].
La diffido a rimuovere gli ingombri e ripristinare i luoghi entro [x] giorni, con sopralluogo congiunto il [data/ora]. In difetto, sottoporrò la questione all’assemblea per l’irrogazione di sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. (fino a € 200; fino a € 800 in caso di recidiva) fermo restando l’obbligo di ripristino e l’eventuale azione inibitoria anche d’urgenza.
Distinti saluti.
[Firma Amministratore]
Allegati: estratto regolamento; verbali e foto.
Modello 3 — Condomino – Amministratore e Occupante (richiesta intervento e diffida)
Oggetto: Segnalazione e diffida per occupazione stabile di [spazio comune] – art. 1102 c.c.
Segnalo l’occupazione stabile di [spazio comune] ad opera del Sig./della Sig.ra [●], mediante [descrizione], in atto dal [data] e lesiva del pari uso ex art. 1102 c.c. nonché della sicurezza/manutenzione [specifica: vie di fuga, accesso contatori, ecc.].
Diffido l’occupante a liberare l’area entro [x] giorni; chiedo all’Amministratore, ai sensi degli artt. 1130–1131 c.c., di intervenire e, se del caso, di convocare l’assemblea per deliberare sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. e l’eventuale azione inibitoria. In mancanza, mi riservo di agire in proprio in via cautelare (art. 700 c.p.c.) e di richiedere danni.
Cordiali saluti.
[Firma]
Allegati: foto; segnalazioni precedenti.
Modello 4 — Urgenza/Sicurezza
Oggetto: Diffida urgente per rimozione ingombri su [vie di fuga/vano tecnico] – preavviso ricorso ex art. 700 c.p.c.
Si riscontra la presenza di ingombri/chiusure in [es.: pianerottolo scala A/vano contatori/via di fuga], idonei a compromettere la sicurezza e l’accesso ai presidi. La condotta viola l’art. 1102 c.c. e il Regolamento condominiale, oltre alle prescrizioni antincendio applicabili.
Diffidiamo a rimuovere immediatamente gli ostacoli e ripristinare la piena fruibilità entro [x] giorni], con verifica il [data/ora]. In difetto, sarà promosso ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., con richiesta di misura di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo, nonché la segnalazione alle Autorità competenti; resta salva l’attivazione di sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. previa delibera assembleare.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: foto; verbale tecnico/portierato (se disponibile).
Modello 5 — Occupazione da parte di conduttore/inquilino (diffida a conduttore e proprietario)
Oggetto: Diffida per occupazione spazi comuni a mezzo conduttore – obbligo di ripristino
Constatata l’occupazione di [spazio comune] da parte del conduttore dell’unità [●] (Sig./Sig.ra [●]) mediante [descrizione], in violazione dell’art. 1102 c.c. e del Regolamento [art. ●], diffido il conduttore a liberare l’area e ripristinare lo stato dei luoghi entro [x] giorni; invito il proprietario, quale referente verso il condominio, a vigilare e a garantire il ripristino, restando altrimenti responsabile verso il condominio per le conseguenze dell’inadempimento.
Decorsi inutilmente i termini, sarà richiesta all’assemblea l’irrogazione di sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. e sarà promossa azione inibitoria (anche d’urgenza) con spese a carico dei responsabili, salva ogni ulteriore pretesa risarcitoria.
Distinti saluti.
[Firma Amministratore]
Allegati: estratto regolamento; foto; eventuali diffide pregresse.
Modello diffida per occupazione spazi condominiali da scaricare
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile diffida per occupazione spazi condominiali in formato Word editabile da scaricare.
Il modello può essere modificato inserendo i dati mancanti e poi stampato.
