In questa pagina è disponibile un modello diffida per infiltrazioni da scaricare e da compilare in base alle esigenze.
Indice
Riferimenti normativi
La diffida per infiltrazioni ha un obiettivo semplice ma ambizioso: fermare subito la causa del danno, ottenere le riparazioni e mettere in mora il responsabile su basi giuridiche solide, così da poter chiedere il ristoro di quanto già patito e di ciò che inevitabilmente maturerà fino al ripristino. Dal punto di vista del diritto civile, l’acqua che filtra è più di un fastidio: è un’immissione che, quando supera la normale tollerabilità del vicino, viola l’articolo 844 del Codice civile e, molto spesso, integra una responsabilità da “cosa in custodia” ai sensi dell’articolo 2051, che prescinde dalla colpa e grava su chi ha il potere di controllo della cosa da cui promana l’acqua, salvo prova del caso fortuito. Se la perdita proviene da una colonna condominiale, da un tetto o da un lastrico, il custode è normalmente il condominio; se il guasto è interno all’unità immobiliare, la custodia ricade su chi ne ha la disponibilità, proprietario o conduttore a seconda delle pattuizioni e dell’effettivo potere di fatto.
Quando la radice del problema non è il guasto isolato ma un difetto strutturale della copertura, dell’impermeabilizzazione o di altre parti essenziali dell’edificio, il discorso si sposta sull’articolo 1669 del Codice civile, che configura la responsabilità dell’appaltatore e del costruttore per rovina, pericolo di rovina e gravi difetti dell’opera. Qui i tempi contano: il vizio va denunciato entro un anno dalla scoperta e l’azione va esercitata entro l’anno successivo alla denunzia. In ambito condominiale, poi, il nodo classico è il lastrico solare o la terrazza a livello di uso esclusivo: l’articolo 1126 regola il riparto delle spese di rifacimento (un terzo a carico dell’utente esclusivo e due terzi a carico dei condomini cui il lastrico funge da copertura), mentre per i danni agli appartamenti sottostanti la giurisprudenza – e in particolare le Sezioni Unite del 2016 – distribuisce le responsabilità tra condominio, custode delle strutture che assicurano la tenuta, e utilizzatore esclusivo, custode del piano calpestabile e dei suoi accessori, secondo il contributo causale accertato caso per caso. Per balconi aggettanti, frontalini, gocciolatoi e elementi decorativi, la linea di demarcazione tra parti comuni e private richiede un esame tecnico puntuale, perché dalla qualificazione discende la corretta individuazione del custode.
La diffida funziona quando traduce il disagio in fatti verificabili e pretese giuridicamente ineccepibili. È utile indicare da quando compaiono le macchie, dove si localizzano, in quali condizioni si ripresentano (intense piogge, uso di un bagno, tracimazioni da canaline), quali materiali risultano compromessi e quali interventi urgenti sono stati eseguiti per evitare l’aggravamento del danno. Proprio qui entra in gioco l’articolo 1227: chi subisce il danno deve cooperare per limitarne l’estensione, per esempio asciugando, proteggendo arredi e impianti, predisponendo teli o raccogliendo l’acqua per non danneggiare i vicini; in diffida conviene dichiarare espressamente di essersi attivati in tal senso, allegando ricevute e relazioni di chi è intervenuto. La lettera, oltre a chiedere la cessazione della causa e il ripristino dei luoghi, dovrebbe costituire formalmente in mora il destinatario ai sensi dell’articolo 1219, così da far decorrere gli interessi moratori e da regolare la cronologia delle pretese; e, per blindare i tempi, è opportuno inserire la clausola che la comunicazione vale quale interruzione della prescrizione ai sensi dell’articolo 2943, ricordando che per la responsabilità extracontrattuale ordinaria opera il termine quinquennale dell’articolo 2947.
Poiché non si ripara ciò che non si conosce, la diffida è anche l’occasione per pretendere e organizzare accessi e indagini. L’articolo 843 consente l’accesso al fondo del vicino quando necessario per eseguire riparazioni: non è un lasciapassare indiscriminato, ma la base per proporre sopralluoghi con date alternative e indagini non invasive, propedeutiche a definire se l’origine sia un tubo, un massetto non impermeabilizzato, un raccordo di scarico, un giunto di dilatazione o un difetto di posa. Se il contesto è condominiale, l’amministratore deve essere coinvolto senza ritardo: ha il dovere di eliminare le cause comuni, di disporre gli interventi urgenti e di riferire all’assemblea per le delibere di spesa e per l’eventuale costituzione in giudizio. In presenza di lavori recenti, la diffida può raccordarsi con l’appaltatore e il direttore dei lavori, mettendo da subito sul tavolo la possibile applicazione dell’articolo 1669.
La forma di invio non è un dettaglio. La diffida è un atto unilaterale “recettizio” e produce effetti quando giunge all’indirizzo del destinatario, come stabiliscono gli articoli 1334 e 1335: per questo la PEC e la raccomandata con ricevuta di ritorno sono le vie più sicure per documentare data e avvenuta ricezione. Nel testo è opportuno chiedere chiaramente la cessazione delle infiltrazioni, le riparazioni necessarie, il ripristino dei locali danneggiati e il risarcimento dei pregiudizi, specificando che il danno da perdita di godimento non è in re ipsa ma sarà provato con elementi concreti, come spese per alloggi temporanei, riduzioni di canoni in caso di inabitabilità parziale o perdita di redditività di un locale commerciale. Se si è sostenuta una spesa urgente in sostituzione del responsabile – per esempio la ricerca perdita con termografia o gas tracciante – conviene chiederne il rimborso, allegando i documenti e precisando che si tratta di attività indispensabili per evitare l’aggravamento del danno.
Sul fronte assicurativo, è utile domandare subito i riferimenti delle polizze attive e la nomina del perito, tanto più se esiste una “globale fabbricati” condominiale o una copertura danni da acqua del proprietario danneggiato. Va però chiarito, per non alimentare aspettative errate, che fuori dalle ipotesi speciali di assicurazione obbligatoria della circolazione stradale non esiste un’azione diretta generalizzata del terzo contro l’assicuratore: nell’assicurazione della responsabilità civile comune l’obbligazione dell’impresa è verso il proprio assicurato, ai sensi dell’articolo 1917, sicché la trattativa con la compagnia avviene di regola in chiave stragiudiziale o per il tramite dell’assicurato, ferma la responsabilità diretta di quest’ultimo verso il danneggiato.
Se la controparte tace o nega, gli strumenti processuali permettono di ottenere ordini rapidi e di fissare, tecnicamente, le cause. Il ricorso d’urgenza ex articolo 700 del Codice di procedura civile consente un’inibitoria immediata o un ordine di fare quando il pregiudizio è attuale e non compatibile con i tempi del merito; a valle del provvedimento, l’articolo 614-bis permette di applicare una misura coercitiva indiretta, la cosiddetta astreinte, che commina una somma per ogni violazione o ritardo nell’esecuzione, fungendo da leva concreta per il rispetto degli obblighi. In parallelo o prima ancora, l’accertamento tecnico preventivo serve a fotografare lo stato dei luoghi e a cristallizzare le cause: può essere attivato nella forma tradizionale dell’articolo 696 o nella versione a fini conciliativi dell’articolo 696-bis, spesso decisiva per chiudere la lite su basi peritali condivise. Nel giudizio di merito si potranno cumulare la domanda di condanna all’eliminazione della causa, il ripristino dei luoghi e il risarcimento di tutti i danni, materiali e non patrimoniali se provati.
La parte probatoria, infine, va costruita con rigore. È preferibile che la diffida nasca già accompagnata da un corredo minimo di fotografie datate, brevi video, annotazioni cronologiche degli episodi, relazioni degli artigiani intervenuti, eventuali report dell’amministratore e, quando necessario, prime misurazioni igrometriche o termografiche. Questo materiale non serve solo in vista del giudizio: spesso è ciò che convince il destinatario ad attivarsi, specie se il rischio di una misura d’urgenza e di un’astreinte è reso molto concreto. Con questa impostazione, che richiama esplicitamente gli articoli 844, 2051, 1669, 1126, 843, 1219, 1227, 2943 e 2947 del Codice civile e gli strumenti processuali degli articoli 700, 614-bis, 696 e 696-bis del Codice di procedura civile, la diffida diventa uno strumento persuasivo e al tempo stesso un pilastro probatorio: se basta a ottenere le riparazioni, avrai risolto senza contenzioso; se non basta, avrai già imbastito il fascicolo che serve per ottenere in tempi rapidi la tutela giurisdizionale.
Esempio diffida per infiltrazioni
Modello 1 — Generico
Oggetto: Diffida per infiltrazioni – richiesta cessazione, ripristino e risarcimento (artt. 844, 2051, 1219 c.c.)
Il/la sottoscritto/a [Nome], proprietario/a dell’immobile in [indirizzo], espone che da [data/periodo] si verificano infiltrazioni d’acqua provenienti da [origine presunta/luogo], con pregiudizi a pareti, soffitti, impianti e arredi. Le immissioni superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. e configurano responsabilità da cosa in custodia ex art. 2051 c.c. Si invita pertanto a eliminare immediatamente la causa, eseguire le riparazioni necessarie e ripristinare i luoghi danneggiati, oltre a corrispondere il risarcimento dei danni, compresa l’eventuale perdita di godimento documentata.
Si chiede accesso per sopralluogo e indagini non invasive in data [opzione 1] o [opzione 2], ai sensi e per gli effetti degli artt. 842–843 c.c. La presente costituisce messa in mora ex art. 1219 c.c., è atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c. e interrompe la prescrizione ai sensi dell’art. 2943 c.c. Si assegna termine di [x] giorni dal ricevimento per confermare per iscritto interventi, calendario lavori e riferimenti di polizza assicurativa eventualmente attiva. In difetto, saranno intraprese iniziative in sede cautelare e di merito, con aggravio di spese.
Distinti saluti.
[Firma] – [Recapiti]
Allegati: [foto, preventivi, ricevute interventi urgenti]
Modello 2 — Condominio (parti comuni: colonna, copertura, facciata)
Oggetto: Diffida per infiltrazioni da parti comuni – richiesta intervento urgente (artt. 844, 2051 c.c.; 1130 c.c.)
Si rappresenta che nell’unità [interno/scala] in [indirizzo] si manifestano da [data] infiltrazioni provenienti da [colonna di scarico/tetto/facciata], riconducibili a parti comuni, con danni a [descrizione]. In qualità di custode delle cose comuni, il Condominio risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c.; le immissioni superano la normale tollerabilità ex art. 844 c.c.
Si diffida l’Amministratore a disporre senza indugio accertamenti tecnici e lavori necessari, nominando d’urgenza impresa e tecnico, con comunicazione scritta entro [x] giorni di calendario lavori e misure provvisorie. Si chiede contestualmente accesso ai locali per sopralluogo congiunto ai sensi dell’art. 843 c.c. e l’attivazione della polizza “globale fabbricati”, indicando numero di polizza e perito incaricato.
La presente vale quale messa in mora ex art. 1219 c.c., atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c. e interruzione della prescrizione ai sensi dell’art. 2943 c.c., con riserva di ricorso ex art. 700 c.p.c. e richiesta di risarcimento di tutti i danni subiti e subendi.
Cordiali saluti.
[Firma] – [Recapiti]
Allegati: [documentazione fotografica, stime danni]
Modello 3 — Unità sovrastante/vicino (bagno, terrazzino, tubazioni interne)
Oggetto: Diffida per infiltrazioni provenienti dall’unità sovrastante – richiesta accesso e lavori (artt. 844, 2051, 843, 1219 c.c.)
Si segnala che dal [data] si verificano infiltrazioni nel locale [ambiente], verosimilmente provenienti da [bagno/terrazzino/impianto] dell’unità di Voi condotta/proprietà, con danni a [superfici/impianti]. Le immissioni superano la normale tollerabilità ex art. 844 c.c. e integrano responsabilità ex art. 2051 c.c.
Si invita a consentire accesso per sopralluogo congiunto in data [opzione 1] o [opzione 2], ai sensi dell’art. 843 c.c., e a eseguire tempestivamente le riparazioni necessarie, comunicando entro [x] giorni nominativi del tecnico, calendario lavori e riferimenti di polizza. La presente costituisce messa in mora ex art. 1219 c.c., atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c. e interruzione della prescrizione ai sensi dell’art. 2943 c.c. In difetto si agirà in via cautelare e di merito per eliminazione della causa, ripristino dei luoghi e risarcimento danni, con ogni ulteriore iniziativa anche nei confronti del Condominio se dovuta.
Distinti saluti.
[Firma] – [Recapiti]
Allegati: [foto, relazioni idraulico/tecnico]
Modello 4 — Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo
Oggetto: Diffida per infiltrazioni da lastrico/terrazza a uso esclusivo – richieste operative e riparto (artt. 844, 2051, 1126 c.c.)
Si rappresenta la presenza di infiltrazioni nell’unità [interno], provenienti dal lastrico/terrazza a Voi in uso esclusivo, con danni a [descrizione]. Le immissioni superano la soglia dell’art. 844 c.c. e la responsabilità si valuta ai sensi dell’art. 2051 c.c. in relazione ai profili di custodia del piano calpestabile e degli accessori; per gli interventi di rifacimento troverà applicazione l’art. 1126 c.c. sul riparto delle spese.
Si diffida a porre in essere, con il Condominio, accertamento tecnico e lavori necessari, indicando entro [x] giorni tecnico incaricato, cronoprogramma e misure provvisorie; si chiede accesso ai sensi dell’art. 843 c.c. La presente vale quale messa in mora ex art. 1219 c.c., atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c. e interruzione della prescrizione ex art. 2943 c.c., con riserva di azioni cautelari e risarcitorie per danni materiali e perdita di godimento documentata.
Cordiali saluti.
[Firma] – [Recapiti]
Allegati: [rilievi, preventivi, foto]
Modello 5 — Difetti costruttivi/appalto (coperture, impermeabilizzazioni, facciate)
Oggetto: Denuncia e diffida per gravi difetti con infiltrazioni – art. 1669 c.c. e richieste
Si denuncia, ai sensi dell’art. 1669 c.c., la presenza di gravi difetti dell’opera eseguita in [anno/lavori], consistenti in infiltrazioni da [copertura/terrazze/facciate/giunti], manifestatesi in data [data di scoperta] nell’immobile in [indirizzo], con danni a [descrizione]. La presente è inviata entro un anno dalla scoperta ed è volta a ottenere eliminazione delle cause, ripristino e risarcimento.
Si diffida a nominare entro [x] giorni un tecnico referente, a fissare sopralluogo in contraddittorio e a presentare piano di intervento con tempi certi; in mancanza, si procederà ad accertamento tecnico preventivo ex artt. 696/696-bis c.p.c., ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. e azione di merito per condanna a fare e risarcimento. Restano ferme la messa in mora ex art. 1219 c.c., la natura recettizia ex artt. 1334–1335 c.c. e l’interruzione della prescrizione ex art. 2943 c.c. Si invitano inoltre i destinatari a comunicare riferimenti di polizza decennale postuma o altre coperture.
Distinti saluti.
[Firma] – [Recapiti]
Allegati: [relazione tecnica, documentazione fotografica, elenco danni stimati]
Modello diffida per infiltrazioni da scaricare
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile diffida per infiltrazioni in formato Word editabile da scaricare.
Il modello può essere modificato inserendo i dati mancanti e poi stampato.
