In questa pagina è disponibile un modello diffida per lavori condominiali da scaricare e da compilare in base alle esigenze.
Indice
Riferimenti normativi
La diffida per lavori condominiali è la leva giuridica con cui il condominio, per il tramite dell’amministratore e in coordinamento con il direttore dei lavori quando nominato, rimette il cantiere su un binario certo quando l’impresa rallenta, si ferma o procede in modo difforme rispetto a delibera, capitolato e contratto. Non è un semplice sollecito: è una dichiarazione unilaterale recettizia che produce effetto dal momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario e, se contiene un’intimazione chiara, costituisce messa in mora. Questo significa che forma e prova contano davvero; la trasmissione via PEC o raccomandata con avviso di ricevimento e l’allegazione dei documenti di cantiere trasformano la lettera in un tassello probatorio già pronto per l’eventuale fase giudiziale.
Il perimetro dei poteri interni va chiarito con precisione prima di scrivere. L’assemblea delibera l’intervento sulle parti comuni con le maggioranze dell’articolo 1136 del Codice civile, approva il capitolato, individua il corrispettivo e conferisce all’amministratore il mandato a stipulare l’appalto. L’amministratore, nell’ambito dell’articolo 1130, cura l’esecuzione della delibera e compie tutti gli atti necessari a condurre a termine i lavori, rappresentando il condominio in giudizio nei limiti dell’articolo 1131. La diffida rientra nella sua fisiologica attività esecutiva: non decide da sola la risoluzione, ma mette in mora l’appaltatore, fotografa le criticità rispetto al cronoprogramma e preannuncia gli sbocchi se l’inerzia dovesse proseguire. Per azioni giudiziarie significative e per la scelta fra risoluzione, recesso o esecuzione in danno, resta buona prassi ottenere la copertura assembleare.
Sul piano sostanziale il rapporto con l’impresa è un ordinario contratto d’appalto. L’appaltatore deve eseguire a regola d’arte, rispettare tempi e modalità, organizzare mezzi e uomini a proprio rischio, rispondere delle difformità e dei vizi. Se il cantiere deraglia, la diffida deve dirlo con chiarezza, richiamando la delibera di approvazione, il contratto, la consegna delle aree, il cronoprogramma, gli ordini di servizio, i verbali del direttore dei lavori e gli stati d’avanzamento. Nel testo occorre descrivere lo stato attuale, indicare quali scadenze sono state mancate o quali lavorazioni risultano difformi e fissare un termine finale congruo per la ripresa e l’ultimazione. Se l’intenzione è attivare la diffida ad adempiere, la formula richiesta dall’articolo 1454 del Codice civile non è negoziabile: va scritto espressamente che, decorso inutilmente il termine assegnato, il contratto si intenderà senz’altro risolto. Di regola quel termine non dovrebbe essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione o usi giustificati dalla natura puntuale e urgente delle attività residue; senza la formula risolutiva e senza un termine congruo si ottiene comunque la messa in mora, ma l’effetto automatico della risoluzione non si produce e servirà una scelta successiva.
La diffida dialoga con i rimedi tipici dell’appalto e può legittimamente cumulare richieste. Durante l’esecuzione l’articolo 1662 consente controlli e contestazioni; se emergono difformità o vizi, gli articoli 1667 e 1668 consentono di pretendere l’eliminazione dei difetti, la riduzione del prezzo o, nei casi gravi, la risoluzione, con risarcimento ove sussista colpa. È coerente dunque intimare la ripresa dei lavori e, insieme, esigere che determinate lavorazioni siano rifatte, chiarendo che la consegna non sarà accettata finché l’opera non rispetterà la regola d’arte. Quando l’impresa invoca cause esterne, la metrica è quella dell’articolo 1256: solo la vera impossibilità sopravvenuta non imputabile libera nei limiti dell’impedimento; difficoltà organizzative, carenze di personale, ritardi ordinari negli approvvigionamenti o scelte infelici di subappaltatori non integrano forza maggiore.
Il capitolo economico deve essere trattato con rigore. Se in contratto sono previste penali per ritardo, la diffida può richiamarle come leva di pressione, sapendo che l’ordinamento consente al giudice la riduzione equitativa se la penale risulta manifestamente eccessiva o se vi è stato adempimento parziale, secondo gli articoli 1382 e 1384 del Codice civile. Quando è stata pattuita una caparra confirmatoria, l’articolo 1385 consente, in presenza di grave inadempimento, di recedere trattenendo la caparra o, se versata dalla controparte, di pretenderne il doppio, fermo restando il diritto, in alternativa, di chiedere esecuzione o risoluzione con il risarcimento. Al di là di penali e caparre, il risarcimento dei danni va costruito su basi documentali: differenziali di costo per affidamento a terzi in esecuzione in danno, maggiori oneri per messe in sicurezza e ripristini, costi tecnici aggiuntivi, perdita di utilità se le parti comuni non sono fruibili. Solo quando entrambe le parti del rapporto sono “imprese” si apre lo spazio per la disciplina speciale dei ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, con interessi moratori legali di mora e rimborsi dei costi di recupero previsti dal decreto legislativo 231 del 2002; il condominio, in quanto tale, non è normalmente impresa, perciò questa leva non è applicabile nei rapporti tipici condominio–impresa e conviene usarla solo quando il committente abbia effettivamente natura imprenditoriale.
La sicurezza del sito merita sempre un passaggio esplicito. Nella diffida è opportuno esigere che, durante sospensioni o rallentamenti, l’area sia mantenuta in condizioni di sicurezza, che le opere provvisionali restino efficienti, che l’impresa garantisca i presidi minimi per evitare danni a persone e cose. Se si arriva alla risoluzione o al recesso, il verbale di riconsegna dell’area con rilievo fotografico dello stato di fatto è la migliore difesa contro futuri contenziosi su deterioramenti e responsabilità. L’eventuale subentro di un nuovo appaltatore deve poggiare su comparazioni trasparenti di prezzi e tempi, così che la differenza sia ricostruibile come danno differenziale imputabile alla condotta inadempiente.
La diffida non chiude le porte alla composizione. Molte crisi si risolvono con un cronoprogramma di rientro realistico, garanzie aggiuntive, una diversa scansione dei pagamenti, l’introduzione di una ritenuta di garanzia o la richiesta di una fideiussione di esatto adempimento. Quando però l’urgenza prevale o la fiducia è esaurita, il percorso si sposta sui rimedi processuali. L’urgenza può essere affrontata con un ricorso ex articolo 700 del Codice di procedura civile per ottenere un ordine provvisorio che imponga la ripresa o l’esecuzione di specifiche attività, assistito dalla misura di coercizione indiretta dell’articolo 614-bis che commina una somma per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione. Il terreno tecnico-probatorio si prepara bene attraverso un accertamento tecnico preventivo, tradizionale o a fini conciliativi ai sensi dell’articolo 696-bis, che fotografa lo stato delle opere, individua le difformità, quantifica i costi e spesso facilita accordi. Se l’assemblea opta per la risoluzione e per il recupero di somme, la domanda di merito potrà essere affiancata, quando esiste prova scritta del credito, da un decreto ingiuntivo per acconti da restituire, penali maturate o altre spettanze.
Esempio diffida per lavori condominiali
Modello 1 — GENERICO (ritardi/difformità su parti comuni)
Oggetto: Diffida e messa in mora – lavori condominiali in [indirizzo cantiere]
In esecuzione della delibera assembleare [n./data] e del contratto d’appalto [data] per [oggetto lavori], si rilevano ritardi/diffuse difformità rispetto a [capitolato/progetto/cronoprogramma]. Con la presente Vi diffido a riprendere e ultimare le lavorazioni a regola d’arte entro [x] giorni dal ricevimento, presentando cronoprogramma aggiornato e piano di ripristino dei profili già contestati.
La presente costituisce messa in mora ex art. 1219 c.c., è atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c. e interrompe la prescrizione ex art. 2943 c.c.. In difetto, il Condominio intraprenderà le azioni di legge per esecuzione in danno, risarcimento e ulteriori provvedimenti idonei.
Allegati: delibera, contratto, ordini di servizio, verbali D.L., SAL/fotografie.
Distinti saluti.
[Firma Amministratore]
Modello 2 — DIFFIDA AD ADEMPIERE (con clausola risolutiva ex art. 1454 c.c.)
Oggetto: Diffida ad adempiere per lavori non conclusi – cantiere di [indirizzo]
Preso atto che i lavori affidati con contratto [data] risultano sospesi/in grave ritardo rispetto al cronoprogramma [riferimento] e che permangono [vizi/difformità sintetiche] già segnalati in date [date], Vi diffido ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c., assegnando termine finale di [almeno 15 giorni] dal ricevimento per riprendere, completare e consegnare l’opera a regola d’arte, trasmettendo entro [x] giorni un cronoprogramma aggiornato e il piano di eliminazione delle difformità.
Vi avverto espressamente che, decorso inutilmente detto termine, il contratto si intenderà senz’altro risolto ex artt. 1454 e 1453 c.c., con affidamento a terzi in esecuzione in danno e richiesta dei maggiori costi/risarcimenti. Restano fermi i poteri di controllo ex art. 1662 c.c. e i rimedi per vizi ex artt. 1667–1668 c.c.
Allegati: contratto, delibera, verbali D.L., SAL, contestazioni pregresse.
Cordiali saluti.
[Firma Amministratore]
Modello 3 — VIZI E DIFFORMITÀ (ripristini a regola d’arte; sospensione pagamenti futuri)
Oggetto: Diffida per eliminazione vizi/difformità e completamento lavori – [indirizzo]
A seguito dei riscontri del Direttore dei Lavori in date [date] e dei SAL [n.], si confermano vizi/difformità nelle lavorazioni [breve elenco descrittivo: es. impermeabilizzazioni, facciate, impianti]. Vi intimo di eliminare i difetti e completare le opere entro [x] giorni, con verifica congiunta fissata per [data/ora]. Il Condominio, ai sensi dell’art. 1662 c.c., esercita i propri controlli e, ricorrendone i presupposti, si riserva i rimedi di cui agli artt. 1667–1668 c.c. (eliminazione, riduzione prezzo, risoluzione con danni).
La presente costituisce messa in mora (art. 1219 c.c.) e atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.). In caso di persistente inadempimento, saranno sospesi i pagamenti su SAL futuri per eccezione di inadempimento e sarà attivata la risoluzione e l’esecuzione in danno.
Allegati: verbali D.L., rilievi fotografici, estratto capitolato, SAL/contestazioni.
Distinti saluti.
[Firma Amministratore]
Modello 4 — SICUREZZA DI CANTIERE E URGENZA (ordine di messa in sicurezza; 700/614-bis c.p.c.)
Oggetto: Diffida per messa in sicurezza e ripresa lavori – cantiere in [indirizzo]
Si riscontrano sospensioni/rallentamenti e carenze di sicurezza ([specificare: ponteggi, parapetti, protezioni, materiali]), con rischi per persone e cose. Vi intimo di ripristinare immediatamente le condizioni di sicurezza e riprendere le lavorazioni entro [x] giorni, comunicando piano di messa in sicurezza e cronoprogramma aggiornato.
In difetto, verrà proposto ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere ordine provvisorio di ripresa/messa in sicurezza, con richiesta di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c. (somma per ogni giorno di ritardo), nonché affidamento a terzi in danno e risarcimento. La presente è messa in mora (art. 1219 c.c.) e atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.).
Allegati: verbali D.L./CSP-CSE, segnalazioni, fotografie, estratto PSC e capitolato.
Cordiali saluti.
[Firma Amministratore]
Modello 5 — TERMINE ESSENZIALE GIÀ PATTUITO (risoluzione immediata ex art. 1457 c.c.)
Oggetto: Risoluzione per inutile decorso di termine essenziale – lavori in [indirizzo]
Per il contratto d’appalto [data] relativo a [oggetto], l’ultimazione al [data] era termine essenziale sin dall’origine, per [ragione: apertura edificio, scadenza finanziamento, sicurezza], come da [capitolato/delibera/contratto]. Alla data odierna il termine è decorso senza consegna.
Con la presente dichiaro risolto il contratto ai sensi dell’art. 1457 c.c. (e, ove occorra, art. 1453 c.c.) e Vi intimo di liberare l’area e consegnare documentazione e chiavi entro [x] giorni, provvedendo alla messa in sicurezza del sito. Vi metto in mora per i danni (differenziale per affidamento a terzi, ripristini, oneri tecnici, mancato uso delle parti comuni), riservata ogni azione.
La presente è atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.) e interrompe la prescrizione (art. 2943 c.c.).
Allegati: contratto, prova della pattuizione del termine essenziale, delibera, SAL, rilievi D.L.
Distinti saluti.
[Firma Amministratore]
Modello diffida per lavori condominiali da scaricare
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile diffida per lavori condominiali in formato Word editabile da scaricare.
Il modello può essere modificato inserendo i dati mancanti e poi stampato.
