In questa pagina è disponibile un modello diffida per rilascio immobile da scaricare e da compilare in base alle esigenze.
Indice
Riferimenti normativi
La diffida per rilascio immobile è la comunicazione formale con cui si intima all’occupante di lasciare l’alloggio entro un termine preciso, lo si mette in mora e si preannuncia l’azione giudiziaria se l’immobile non viene restituito. Ha una funzione probatoria e processuale: crea una traccia certa della cessazione del titolo a restare e prepara il terreno allo sfratto o, quando non c’è una locazione, all’azione di rilascio. La base civilistica è duplice. Da un lato l’articolo 1590 del Codice civile impone al conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deperimento d’uso; dall’altro l’articolo 1591 lo rende responsabile del ritardo nella riconsegna, con obbligo di corrispondere almeno il canone convenuto fino alla restituzione effettiva e il maggior danno se provato. È per questo che, una volta cessato il titolo, la permanenza nei locali non è neutra ma produce conseguenze economiche in capo all’occupante.
È bene distinguere la diffida dalla disdetta. La disdetta è l’avviso che impedisce la prosecuzione del contratto oltre la scadenza; la diffida è l’intimazione a rilasciare quando il contratto è già cessato o risolto. Nelle locazioni abitative regolate dalla legge 431/1998 il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per motivi tassativi e con un preavviso di sei mesi; se non osserva tempi e motivi, il rapporto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Nelle locazioni a uso diverso dall’abitativo, la legge 392/1978 prevede durate tipiche di sei anni più sei (nove più nove per le alberghiere) e, per il diniego del rinnovo alla prima scadenza, un preavviso di dodici mesi (diciotto per le alberghiere) con motivazioni specifiche. Solo quando la disdetta è stata validamente comunicata e il termine è decorso si passa alla diffida al rilascio; se quei presupposti mancano, l’intimazione sarebbe prematura.
La diffida serve anche a inquadrare correttamente il passaggio al giudizio. Per la finita locazione, la legge consente di intimare la licenza o lo sfratto con citazione per convalida anche prima della scadenza, così da escludere la prosecuzione tacita, oppure subito dopo la scadenza se il contratto e gli atti già notificati non lasciano spazio a rinnovazioni. Per la morosità, l’articolo 658 del codice di procedura civile permette di cumulare nell’intimazione la domanda di rilascio e l’ingiunzione dei canoni scaduti. In caso di mancata comparizione o di assenza di opposizione, il giudice convalida; se invece l’intimato si oppone, il procedimento si trasforma in giudizio ordinario. Qui occorre una precisazione spesso trascurata: il cosiddetto termine di grazia che consente al conduttore di evitare la convalida pagando quanto dovuto, disciplinato dall’articolo 55 della legge 392/1978, opera nelle locazioni abitative e non si applica, secondo l’orientamento prevalente, alle locazioni per uso diverso; nei contratti commerciali quindi non si prospetta legittimamente una sanatoria “automatica” in udienza.
Il contenuto della diffida deve essere essenziale e preciso. Occorre identificare il rapporto (parti, data, immobile), indicare la causa di cessazione del titolo (scadenza con disdetta nei termini, risoluzione per inadempimento, recesso esercitato, revoca del comodato o altra causa), fissare una data certa per la riconsegna con consegna delle chiavi e verbale di stato, mettere in mora l’obbligato per ogni ulteriore periodo di occupazione e preannunciare l’immediato ricorso alla convalida di licenza o di sfratto in mancanza di rilascio. La messa in mora non richiede formule sacramentali ma deve contenere un’intimazione chiara; la diffida è un atto unilaterale recettizio, quindi produce effetti quando giunge all’indirizzo del destinatario ai sensi degli articoli 1334 e 1335 del Codice civile. Per questo si usano PEC e raccomandata con ricevuta di ritorno, così da cristallizzare le date e la prova della ricezione.
Nella diffida è utile chiarire che la restituzione deve essere reale e completa. La sola consegna delle chiavi non basta se l’immobile non è liberato e nuovamente disponibile; in difetto permane la mora nella riconsegna, con il maturare del canone convenuto fino al rilascio e l’eventuale maggior danno se provato, ad esempio per perdita di una nuova locazione già programmata o per costi documentati di custodia e ripristino. Annunciare che alla data fissata si procederà a verbale di riconsegna, letture contatori e verifica dello stato dei luoghi aiuta a prevenire contestazioni su riparazioni e ripristini.
Se, nonostante la diffida, l’immobile non viene lasciato, si attiva la sequenza esecutiva tipica. Il provvedimento di convalida della licenza o dello sfratto è titolo esecutivo; con esso si notifica il precetto per consegna o rilascio, che intima di adempiere entro un termine non inferiore a dieci giorni e, nella formulazione vigente dell’articolo 480 del codice di procedura civile, deve indicare anche il giudice competente per l’esecuzione. Scaduto il termine del precetto, l’ufficiale giudiziario fissa l’accesso e procede all’esecuzione per rilascio ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile, con gli avvisi di rito. La chiarezza della diffida riduce il rischio di eccezioni in udienza e velocizza la formazione del titolo e l’avvio dell’esecuzione.
Ci sono poi situazioni particolari che la diffida può governare con piccoli accorgimenti. Se l’occupante è un comodatario, la lettera deve dare conto della revoca o della scadenza del comodato e della necessità del bene; se l’occupazione è sine titulo, la diffida deve ricostruire la cessazione del rapporto di fatto e la mancanza di un diritto a restare, mettendo in mora e quantificando sin d’ora l’indennità di occupazione. Nelle locazioni per uso diverso, pur non impedendo il rilascio, la cessazione per volontà del locatore può comportare l’indennità per perdita di avviamento commerciale a favore del conduttore nelle ipotesi previste dalla legge; è opportuno segnalare che eventuali partite economiche saranno trattate separatamente, senza rinviare la riconsegna.
Esempio diffida per rilascio immobile
Modello 1 — GENERICO (qualunque occupante)
Oggetto: Diffida e messa in mora per rilascio immobile [indirizzo completo]
Il/la sottoscritto/a [Nome], proprietario/a dell’immobile in oggetto, Le comunica che il titolo che La legittimava alla detenzione è cessato per [indicare causa: scadenza contratto in data … / recesso/risoluzione / revoca titolo]. Ai sensi dell’art. 1590 c.c. Lei è tenuto/a a restituire l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deperimento d’uso; ai sensi dell’art. 1591 c.c., ogni ritardo nella riconsegna La renderà responsabile almeno del corrispettivo convenuto fino al rilascio effettivo, oltre all’eventuale maggior danno.
La diffido pertanto a rilasciare e riconsegnare le chiavi entro e non oltre il [data], con redazione di verbale di consegna e letture contatori presso l’immobile. In difetto, verrà immediatamente promossa l’azione di rilascio, con intimazione di licenza/sfratto e richiesta di convalida ex artt. 657–658 c.p.c., oltre al recupero dei danni.
La presente costituisce messa in mora ex art. 1219 c.c. ed è atto recettizio ai sensi degli artt. 1334–1335 c.c. Si chiede riscontro scritto all’indirizzo in epigrafe.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: [copia contratto/titolo; eventuale precedente disdetta/comunicazioni]
Modello 2 — ABITATIVO (finita locazione con disdetta ex l. 431/1998)
Oggetto: Diffida al rilascio per finita locazione – art. 1590–1591 c.c.; art. 657 c.p.c.
Con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data [data] e alla disdetta inviata in data [data disdetta] con preavviso di 6 mesi per il motivo di cui all’art. 3 l. 431/1998 [specificare motivo], Le intimo di rilasciare l’immobile sito in [indirizzo] entro e non oltre il [data di scadenza/rilascio].
Si precisa che la restituzione dovrà essere effettiva, con consegna chiavi, sgombero dei beni e verbale di riconsegna con letture contatori. Ogni permanenza oltre il termine comporterà l’applicazione dell’art. 1591 c.c. (corrispettivo fino al rilascio e maggior danno se provato).
In mancanza, sarò costretto a proporre licenza/sfratto per finita locazione con contestuale richiesta di convalida ex art. 657 c.p.c. La presente è messa in mora ex art. 1219 c.c. ed atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c.
Cordiali saluti.
[Firma]
Allegati: [copia contratto; copia disdetta e ricevuta]
Modello 3 — MOROSITÀ (abitativo o commerciale)
Oggetto: Diffida al rilascio per morosità e costituzione in mora – art. 1591 c.c.; art. 658 c.p.c.
Premesso che risulta insoluto l’importo complessivo di € [totale] per canoni/oneri relativi ai mesi [elenco], La invito a rilasciare l’immobile sito in [indirizzo] entro e non oltre [data], con consegna chiavi e verbale di stato dei luoghi.
In difetto, verrà notificata intimazione di sfratto per morosità con contestuale richiesta di ingiunzione per i canoni scaduti ai sensi dell’art. 658 c.p.c., permanendo a Suo carico, ex art. 1591 c.c., il pagamento almeno del corrispettivo fino alla restituzione effettiva e l’eventuale maggior danno.
La presente integra messa in mora ex art. 1219 c.c. ed è atto recettizio ai sensi degli artt. 1334–1335 c.c. Restano salve ulteriori azioni e tutele.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: [estratto contabile; solleciti precedenti; copia contratto]
Modello 4 — USO DIVERSO (commerciale/professionale) – diniego rinnovo l. 392/1978
Oggetto: Diffida al rilascio per cessazione alla prima scadenza – l. 392/1978; art. 657 c.p.c.
In relazione alla locazione ad uso [commerciale/professionale] dell’immobile in [indirizzo], contratto del [data], si richiama la disdetta già inviata in data [data] con preavviso di 12 mesi (18 per alberghiere) ai sensi della l. 392/1978, recante il motivo di diniego di rinnovo [indicare].
Le intendo di rilasciare i locali entro e non oltre [data], con consegna chiavi e verbale. Ogni occupazione oltre tale data comporterà l’applicazione dell’art. 1591 c.c. e l’attivazione dell’azione di licenza/sfratto ex art. 657 c.p.c., ferma restando la trattazione separata di eventuali partite economiche di legge (es. indennità per perdita di avviamento, ove dovuta ex art. 34 l. 392/1978).
La presente costituisce messa in mora ex art. 1219 c.c. ed atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c.
Cordiali saluti.
[Firma]
Allegati: [copia contratto; copia disdetta e prova ricezione]
Modello 5 — COMODATO/occupazione senza titolo
Oggetto: Diffida al rilascio per cessazione/comodato revocato – richiesta riconsegna immediata
Con riferimento all’immobile in [indirizzo], dato in comodato con accordo del [data] / occupato sine titulo, si comunica la cessazione/ revoca del titolo a far data dal [data] per [necessità sopravvenuta/termine pattuito/altro].
Le intimo di riconsegnare l’immobile libero da persone e cose entro [data], con verbale e consegna chiavi. Ogni indugio costituirà mora ex art. 1219 c.c. e comporterà responsabilità per indebita occupazione, con richiesta di indennità/risarcimento per il periodo di protrazione, oltre all’attivazione dell’azione giudiziaria di rilascio. La presente è atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c.
Si invita a concordare tempestivamente data e ora del sopralluogo di riconsegna.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: [copia accordo di comodato/altro titolo; eventuali comunicazioni pregresse]
Modello diffida per rilascio immobile da scaricare
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile diffida per rilascio immobile in formato Word editabile da scaricare.
Il modello può essere modificato inserendo i dati mancanti e poi stampato.
