In questa pagina è disponibile un modello diffida per occupazione abusiva da scaricare e da compilare in base alle esigenze.
Indice
Riferimenti normativi
La diffida per occupazione abusiva è la lettera con cui il proprietario o il possessore legittimo intima a chi detiene l’immobile senza titolo di rilasciarlo entro un termine preciso, lo costituisce formalmente in mora per i danni maturati e preannuncia le azioni giudiziarie per il rilascio. Dal punto di vista tecnico è una dichiarazione unilaterale “recettizia”: produce effetto quando giunge all’indirizzo del destinatario secondo gli articoli 1334 e 1335 del Codice civile e, se contiene un’intimazione chiara, integra la messa in mora ai sensi dell’articolo 1219. Per questa ragione va inviata con mezzo tracciabile, tipicamente PEC o raccomandata, conservando copia integrale con gli allegati, perché quel fascicolo costituirà la base della futura tutela giudiziaria.
L’occupazione è abusiva quando manca un titolo idoneo o quando il titolo è cessato ed è stato inequivocabilmente revocato o disdettato. Rientrano in questo perimetro l’introduzione sine titulo, la permanenza dell’ex conduttore dopo la cessazione della locazione, l’ospite che rifiuta di andarsene, il comodatario senza termine cui sia stata revocata l’utilizzazione, e l’estensione illecita dell’uso su parti comuni condominiali oltre i limiti dell’articolo 1102. Nel comodato privo di durata la restituzione è esigibile “a semplice richiesta” del comodante ai sensi dell’articolo 1810, ferma la congruità del preavviso in concreto. Quando l’uso di fatto era originariamente consentito, la diffida deve contenere la revoca formale del consenso e l’indicazione della data dalla quale la detenzione è divenuta senza titolo.
Il profilo economico non è secondario. Per il detentore senza titolo è dovuta un’indennità parametrata, in via presuntiva ed equitativa, al valore locativo di mercato dell’immobile, ma il danno non è “in re ipsa”: va allegato e può essere liquidato equitativamente quando non sia possibile provarne l’ammontare preciso, secondo l’orientamento delle Sezioni Unite che ha rimarcato l’esigenza di un minimo di allegazione e di un criterio ragionevole di stima. Per l’ex conduttore opera l’articolo 1591 del Codice civile, che impone almeno il corrispettivo fino all’effettiva riconsegna e consente il maggior danno se provato. Inserire nella diffida che l’indennità sarà richiesta in misura corrispondente al valore locativo corrente con eventuale maggior danno documentato è un modo lineare per delimitare la pretesa senza ricorrere a cifre arbitrarie.
Sul piano contenutistico la diffida deve identificare senza ambiguità l’immobile, indicare il titolo legittimante del mittente e i fatti che hanno condotto all’occupazione abusiva, specificare da quando la detenzione è priva di causa, fissare una data certa per la riconsegna con consegna delle chiavi e verbale di stato, e avvertire che, decorso inutilmente il termine, si agirà in giudizio. È utile precisare che la comunicazione interrompe la prescrizione ai sensi dell’articolo 2943, così da consolidare le decorrenze, e proporre due finestre temporali per il verbale di rilascio con letture dei contatori, in modo da sottrarre alla controparte il pretesto di impedimenti organizzativi.
Se l’occupante non rilascia, la scelta del binario processuale dipende dalla natura della lesione e dai tempi. Quando si è in presenza di spoglio violento o clandestino, il rimedio è l’azione di reintegrazione nel possesso ex articolo 1168 del Codice civile, da proporre entro un anno dallo spoglio; quando si tratta di turbative del possesso, opera l’azione di manutenzione ex articolo 1170, con i relativi requisiti. Entrambe si introducono con il rito possessorio disciplinato dall’articolo 703 del Codice di procedura civile, che consente una tutela rapida e specifica del possesso senza bisogno di accertare il diritto di proprietà. Decorso l’anno o in mancanza dei presupposti possessori, si transita sul binario petitorio: domanda di rilascio fondata sul diritto e, se occorre, azione di rivendicazione ex articolo 948. La diffida, in ogni caso, non è condizione di procedibilità, ma facilita l’accoglimento di provvedimenti sommari perché cristallizza per iscritto i fatti, il venir meno del titolo e la richiesta di rilascio.
Quando l’occupazione discende da una locazione scaduta o risolta, il canale privilegiato è il procedimento speciale per convalida di licenza o di sfratto. L’articolo 657 del Codice di procedura civile disciplina la licenza o lo sfratto per finita locazione e, nella formulazione aggiornata, ricomprende anche il comodatario di beni immobili; l’articolo 658 riguarda lo sfratto per morosità. Se l’intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida e l’ordinanza costituisce titolo esecutivo di rilascio; in caso di opposizione, la causa prosegue nelle forme della cognizione ordinaria. La diffida che preannuncia espressamente la convalida, con richiamo alla cessazione del titolo e alla data di scadenza, rende più lineare questa sequenza.
In situazioni di particolare urgenza, per esempio quando l’occupazione impedisce l’uso dell’abitazione familiare o blocca l’operatività di un’attività economica, è possibile chiedere un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 del Codice di procedura civile che ordini il rilascio in via provvisoria; a quel comando può essere affiancata la misura di coercizione indiretta prevista dall’articolo 614-bis, che commina una somma per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione come leva effettiva di adempimento. Una volta ottenuto un titolo esecutivo, la fase esecutiva si apre con la notifica del precetto per consegna o rilascio conforme all’articolo 480 del Codice di procedura civile, che nella versione novellata impone anche l’indicazione del giudice competente per l’esecuzione; scaduto il termine del precetto, l’ufficiale giudiziario procede agli accessi e all’esecuzione per rilascio secondo gli articoli da 605 a 611, con gli avvisi di rito e, se necessario, con l’assistenza della forza pubblica.
Nel contesto condominiale, quando l’occupazione riguarda parti comuni, la diffida va indirizzata anche all’amministratore, tenuto a tutelare le cose comuni e a promuovere le azioni del caso. Il regolamento può prevedere sanzioni per le infrazioni ai sensi dell’articolo 70 delle disposizioni di attuazione, entro i limiti di legge e previo deliberato assembleare; parallelamente resta salva l’azione civile per ottenere il ripristino e l’eventuale indennità. Se l’immobile appartiene al patrimonio pubblico o all’edilizia residenziale pubblica, è necessario coinvolgere immediatamente l’ente proprietario o gestore, perché esistono procedure settoriali e strumenti amministrativi che corrono accanto alle azioni civili.
Qualunque sia il caso, una regola non ammette eccezioni: non è lecito farsi giustizia da soli. Cambiare serrature, staccare utenze, spostare beni altrui o impedire l’accesso espone a responsabilità civili e penali; l’ordinamento punisce l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni e, a seconda dei fatti, possono configurarsi l’invasione di terreni o edifici (articolo 633 del Codice penale) o la violazione di domicilio per i luoghi di privata dimora (articolo 614). La diffida serve anche a marcare questa scelta di legalità, indicando che ogni iniziativa sarà assunta per via giudiziaria.
La gestione della prova va impostata fin da subito. Titoli di proprietà o di godimento, visure e planimetrie, fotografie e video, verbali di intervento delle forze dell’ordine o dell’amministratore, scambi di e-mail o PEC e ogni dato utile a identificare la data di cessazione del titolo e la successiva detenzione senza causa sono gli elementi che sorreggeranno sia il calcolo dell’indennità sia l’eventuale richiesta urgente di rilascio. In presenza di spoglio violento o clandestino, informare la pubblica sicurezza non sostituisce la diffida, ma rafforza il quadro probatorio e può attivare i rimedi penali autonomi rispetto al rilascio civile.
Anche nella quantificazione dei danni vale il principio della mitigazione: il danneggiato deve evitare aggravi evitabili e provare di aver cercato soluzioni ragionevoli. Se l’immobile è commerciale e l’occupazione ha impedito di concludere un contratto con un terzo, documentare le trattative e i mancati ricavi aiuta a sostenere la richiesta risarcitoria; se è abitativo, ricevute per sistemazioni temporanee e traslochi rendono più solida la domanda. Anticipare nella diffida le principali voci che saranno chieste favorisce una composizione stragiudiziale e, in difetto, consente al giudice di apprezzare la coerenza e la buona fede del proprietario.
Esempio diffida per occupazione abusiva
Modello 1 — GENERICO (occupazione senza titolo)
Oggetto: Diffida e messa in mora per occupazione abusiva dell’immobile sito in [indirizzo completo]
Io sottoscritto/a [Nome], in qualità di [proprietario/possessore legittimo/usufruttuario], espongo che l’immobile sopra indicato è attualmente da Voi detenuto senza titolo a far data dal [data]. Con la presente Vi intimo di rilasciare e riconsegnare l’immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre [x] giorni dal ricevimento, fissando fin d’ora verbale di riconsegna in data [opzione 1] oppure [opzione 2] presso [luogo], con consegna chiavi e letture dei contatori.
Comunico che, in difetto, adirò le competenti vie giudiziarie per ottenere ordine di rilascio e per il risarcimento/indennità di occupazione, che sin d’ora quantifico in misura pari al valore locativo di mercato dell’immobile, salva prova di maggior danno. La presente costituisce messa in mora ai sensi dell’art. 1219 c.c., è atto recettizio ex artt. 1334–1335 c.c. e interrompe la prescrizione ai sensi dell’art. 2943 c.c.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: titolo di proprietà/possesso; visura/planimetria (se utile); documentazione fotografica.
Modello 2 — EX CONDUTTORE (finita locazione o risoluzione)
Oggetto: Diffida al rilascio per finita locazione/risoluzione – immobile in [indirizzo]
Con riferimento al contratto di locazione del [data] relativo all’immobile in oggetto, cessato/risolto in data [data di cessazione/risoluzione] per [scadenza con disdetta / clausola / altra causa], rilevo che permanete nell’immobile senza titolo. Ai sensi dell’art. 1591 c.c., Vi intimo a rilasciare i locali entro [x] giorni, concordando verbale di riconsegna in data [opzione 1] o [opzione 2], con consegna chiavi e letture.
In difetto, sarà proposta licenza/sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c. (ovvero sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., se del caso), con richiesta di convalida e successiva esecuzione di rilascio, oltre al pagamento del corrispettivo fino all’effettiva riconsegna e del maggior danno provato. La presente è messa in mora (art. 1219 c.c.), atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.) e interruzione della prescrizione (art. 2943 c.c.).
Cordiali saluti.
[Firma]
Allegati: contratto; disdetta/risoluzione; eventuale estratto canoni.
Modello 3 — COMODATO SENZA TERMINE (revoca ex art. 1810 c.c.)
Oggetto: Revoca del comodato e diffida al rilascio – immobile in [indirizzo]
Con riferimento al comodato senza termine relativo all’immobile in oggetto, concesso in data [data], revoco l’uso ai sensi dell’art. 1810 c.c. per sopravvenute esigenze ([breve descrizione]). Vi intimo pertanto di restituire l’immobile entro [x] giorni dal ricevimento, concordando verbale di riconsegna in data [opzione 1] o [opzione 2].
Decorso infruttuosamente il termine, sarò costretto a procedere per il rilascio giudiziale (anche mediante convalida ex art. 657 c.p.c., ove applicabile) e a richiedere indennità di occupazione commisurata al valore locativo della zona, oltre maggior danno documentato. La presente costituisce messa in mora (art. 1219 c.c.), atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.) e interruzione della prescrizione (art. 2943 c.c.).
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati: scrittura di comodato (se esistente); documento titolo; eventuale corrispondenza pregressa.
Modello 4 — POSSESSORIO (spoglio/turbativa recente: reintegrazione/manutenzione)
Oggetto: Diffida al rilascio e preavviso di azione possessoria – immobile in [indirizzo]
In data [data] avete posto in essere [spoglio violento/clandestino] ovvero [turbativa] del mio possesso sull’immobile in oggetto, sottraendolo alla mia disponibilità senza titolo. Vi intimo di rilasciare immediatamente il bene e di cessare ogni interferenza, fissando verbale di riconsegna in data [opzione 1] o [opzione 2].
In mancanza, proporrò azione di reintegrazione nel possesso ex art. 1168 c.c. (ovvero azione di manutenzione ex art. 1170 c.c., se del caso), con rito possessorio ex art. 703 c.p.c., chiedendo provvedimenti immediati e specifici di rilascio, oltre indennità di occupazione e danni. La presente costituisce messa in mora (art. 1219 c.c.), è atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.) e interrompe la prescrizione (art. 2943 c.c.).
Cordiali saluti.
[Firma]
Allegati: titolo/atti di possesso; fotografie; verbali/interventi; dichiarazioni testimoniali (se disponibili).
Modello 5 — PARTI COMUNI CONDOMINIALI (uso eccedente ex art. 1102 c.c.)
Oggetto: Diffida per occupazione abusiva di parti comuni – [descrizione area: cortile/androne/lastrico, ecc.]
Si contesta l’occupazione eccedente delle parti comuni in [luogo] mediante [opere/ingombri/recinzioni/parcheggio esclusivo] in violazione dell’art. 1102 c.c. e del regolamento condominiale. Vi intimo di ripristinare lo stato dei luoghi e liberare l’area entro [x] giorni, con sopralluogo/verbale in data [opzione 1] o [opzione 2].
In difetto, saranno intraprese azioni giudiziarie per inibitoria e ripristino, oltre richiesta di indennità/danni e sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. deliberate dall’assemblea. La presente vale quale messa in mora (art. 1219 c.c.), è atto recettizio (artt. 1334–1335 c.c.) e interrompe la prescrizione (art. 2943 c.c.).
Distinti saluti.
[Firma del condomino / dell’amministratore]
Allegati: estratto regolamento; fotografie; delibere/verbali; planimetrie.
Modello diffida per occupazione abusiva da scaricare
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile diffida per occupazione abusiva in formato Word editabile da scaricare.
Il modello può essere modificato inserendo i dati mancanti e poi stampato.
